Comment fixer le tarif de son logement sur Airbnb ?
Définir son prix sur Airbnb peut sembler simple : regarder les logements voisins et s’aligner sur leurs tarifs. Pourtant, le prix affiché par votre voisin ne veut pas forcément dire grand-chose.
Deux logements situés dans la même rue peuvent être très différents : capacité d’accueil, équipements, décoration, qualité du mobilier et de la literie, prestations, avis voyageurs… Et surtout, un logement affiché à 180 € ne signifie pas qu’il se loue réellement à 180 €. Si son calendrier reste vide, aucun intérêt de s’aligner sur lui.
Pour construire une stratégie tarifaire cohérente, plusieurs critères doivent donc être analysés.
Les 7 critères essentiels pour fixer le tarif de son logement sur AirBnb
01 • Le secteur
La localisation influence directement les tarifs :
En centre-ville, quelques rues peuvent suffire à changer l’attractivité d’un logement.
En périphérie, la zone de comparaison peut être plus large.
À la campagne, il est parfois nécessaire de l’étendre davantage.
L’objectif est de comparer votre logement à des biens situés sur un marché réellement similaire au vôtre.
02 • La capacité et les équipements
Un studio pour deux personnes, un T2 pour quatre voyageurs et une maison familiale ne répondent pas à la même demande. Idem pour les piscines, jacuzzis, terrasses, jardins, parkings, climatisations,… les équipements peuvent grandement influencer le positionnement du logement.
Mais leur valeur dépend également du secteur : un parking sera par exemple beaucoup plus différenciant là où le stationnement est difficile. Le prix du voisin n’a donc de sens que si son logement est réellement comparable au vôtre.
03 • Le niveau qualitatif
Une même localisation et une même capacité ne signifient pas forcément un même prix.
La décoration, le mobilier, la literie, le linge, l'état du logement, la qualité des photos, les prestations proposées ou encore les avis voyageurs participent à la valeur perçue du bien. Il faut donc comparer des logements présentant également un niveau de prestation similaire.
04 • La saisonnalité
Il n’existe pas de prix valable toute l’année.
Haute et basse saison, vacances scolaires, jours fériés, événements locaux… la demande évolue, et les tarifs doivent pouvoir évoluer avec elle. Par ailleurs, un simple tarif « été » et un tarif « hiver » sont rarement suffisants pour exploiter pleinement le potentiel d’un calendrier annuel.
05 • La semaine et le week-end
La demande peut aussi varier selon les jours : un logement destiné à une clientèle professionnelle pourra être davantage recherché en semaine, tandis qu’un hébergement touristique pourra connaître une demande plus forte le week-end.
Tout dépend donc du marché et du type de voyageurs ciblés.
06 • Le prix affiché… et le prix réellement réservé
C’est un point essentiel, car lorsque vous consultez Airbnb, vous voyez notamment des logements encore disponibles.
Une maison affichée à 250 € n’est donc pas forcément une maison qui se loue à ce prix. Elle peut justement être disponible parce que son tarif est trop élevé.
À l’inverse, les logements présentant un très bon rapport entre prix et prestations peuvent avoir déjà été réservés et ne plus apparaître de la même manière dans votre recherche.
Une étude tarifaire ne doit donc jamais se résumer à relever quelques annonces concurrentes et à calculer une moyenne. Une étude doit chercher à comprendre ce qui se loue réellement et comment évolue la demande.
07 • Votre logement est déjà exploité sur Airbnb ?
Dans ce cas, son historique est une donnée précieuse : tarifs pratiqués, prix réellement réservés, périodes qui se remplissent le mieux, taux d’occupation, délais de réservation… ce qui a déjà fonctionné doit être pris en compte dans la stratégie.
L’étude de marché vient compléter cet historique pour confronter les performances du logement au marché actuel. L’objectif n’est pas de repartir de zéro, mais de capitaliser sur ce qui fonctionne et de l’optimiser.
Une étude de marché permet de définir une base pour les tarifs, pas de figer les prix
Une fois le positionnement défini, les tarifs doivent continuer à évoluer.
Demande, remplissage du calendrier, délai avant l’arrivée, rythme des réservations, événements locaux… sont autant d’éléments à surveiller :
Une date disponible dans trois mois n’est pas forcément inquiétante.
La même date toujours libre à quelques jours de l’arrivée mérite davantage d’attention.
À l’inverse, un calendrier qui se remplit très rapidement peut indiquer qu'il faut augmenter les tarifs.
Une stratégie tarifaire se pilote dans le temps
Le bon prix n’est pas forcément celui qui remplit le plus.
L’objectif n’est pas nécessairement d’atteindre 100 % d’occupation :
20 nuits à 100 € = 2 000 €
15 nuits à 140 € = 2 100 €
Dans le deuxième cas, le logement est moins occupé mais génère davantage de chiffre d’affaires, avec moins de rotations et d’usure.
L’objectif est donc de trouver le meilleur équilibre entre tarif, occupation et rentabilité.
Le rôle de la conciergerie Lidéale
Analyser son marché, suivre la demande et ajuster régulièrement ses tarifs demande du temps, mais surtout les bonnes données et la capacité à les interpréter.
C’est là qu’intervient LIDÉALE Conciergerie.
Pour les logements qui me sont confiés, je m’appuie sur PriceLabs, un outil professionnel de tarification dynamique qui me permet notamment d’analyser les données du marché, la demande, l’occupation et les tendances tarifaires
Mais l’outil ne fait pas tout.
PriceLabs apporte la donnée ; mon rôle est de savoir l’interpréter et l’adapter à votre logement. Grâce à mon expérience de la location courte durée, ma maîtrise du logiciel, ma connaissance du marché et l’historique du logement lorsqu’il existe, je peux construire puis faire évoluer une stratégie tarifaire propre à chaque bien.
En résumé...
Fixer le tarif de son logement sur Airbnb, ce n’est ni copier son voisin ni choisir un tarif une fois pour toutes. C’est comprendre son marché, positionner correctement son logement et adapter ses tarifs dans le temps.
Un bon tarif n’est pas un tarif figé : c’est un tarif qui s’adapte.
Si vous préférez confier cette partie à un professionnel, LIDÉALE Conciergerie s’occupe de réaliser votre étude de marché et le suivi de votre stratégie tarifaire, en s’appuyant sur PriceLabs et sur une connaissance concrète du marché de la location courte durée.
Vous souhaitez faire appel à une conciergerie professionnelle ?
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